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夏雨清访谈实录:什么是民宿

最美民宿

何为民宿 | 谁在消费 | 不同于精品酒店

民 宿

录音整理

大地风景文旅研究院 薛涛 杨帆

伴随着我国民宿行业的不断壮大,对于民宿的关注、研究也越来越多。“什么是民宿?”看似简单的问题,却在很多时候被与农家乐、精品民宿等概念混用着。厘清“民宿”的概念与本质,有助于民宿投资人、职业经理人、民宿服务机构,以及各地方管理部门、行业管理人在民宿的行业属性、发展政策、投资建设要求、品牌与营销问题等方面形成共识,推动民宿行业的健康持续发展。

在民宿界,夏雨清被大家尊称为”夏公”,从莫干山最早期的民宿改造,到头部众筹平台操盘,再到运营“借宿”民宿严选集合,他开启了中国的民宿时代,并持续见证其蜕变发展。

近日,大地风景文旅集团副总裁李霞博士,就民宿产业的若干本质问题与夏雨清先生进行了一次深入的访谈,包含以下六大主题内容:

  • 民宿究竟是什么
  • 谁在消费民宿
  • 是精品酒店还是民宿
  • 国际视野下的“民宿”比较
  • 民宿是否已经形成产业效益
  • 民宿的投资价值是什么

李霞 |

大地风景文旅集团副总裁,北京大地乡居旅游发展有限公司总经理。

夏雨清 |

中国民宿界元老级人物,杭州市民宿行业协会会长,借宿创始人CEO。

特色民宿

客房数量 | 小而美 | 个性化 | 主人文化

一问 | 民 宿 究 竟 是 什 么?

李霞:在我们讨论民宿的问题之前,应该对这个行业有一个界定,然后才能有针对性地谈产业数据或经营管理。当前在许多场合有一个现象,大家都在谈民宿,但说的不一定是同一件事,所以呈现出来的数据和说法很纷乱。

夏雨清:对,国家文旅部去年出的新标对民宿的界定:15间房以下、800平米以下,符合这两个条件才可能是民宿,能享受到一些地方的政策,尤其是消防的政策。

李霞:如果按照这个标准,莫干山的“民宿”都是民宿吗?

夏雨清:大部分都不是。但是它是可以变通的,包括地方政府对于这方面的处理方式也是变通的。比如说大乐之野碧坞店,有六七栋房子加起来二十几间房,肯定超过标准了,但是六七栋房子,把它分拆掉就行了。所以对这种标准不是强制的。但是最怕的是一大栋房子800平方米以上,尤其是两三千平方米的那种房子,这肯定是不行的,那就是酒店的规模了。但是作为酒店去审批,消防又可能通不过,还是要走民宿的渠道。因为民宿的消防是备案制,不用走很严格的审批程序,所以很多人就打擦边球。

民宿设计

李霞:除了规模以外,还有一个衡量的维度是地权属性,如果是国有建设用地的话,我们还能把它叫做民宿吗?

夏雨清:原先都说得是乡村闲置的、存量的资产,但实际上执行的时候就会变通。有些是拆掉重建,地基可能就更大了,或把几个地基拼在一起。也有商业建设用地,直接招拍挂下来,再建民宿。这些对地方政府来说都不是问题,完全按国家标准来也不现实。

中国民宿

李霞:所以咱们现在如果要对民宿做一个行业界定,哪些维度是有意义的呢?

夏雨清:我们对民宿的认定,一般来说,在房间数量有一定的容忍度,二十几间房,也可以认为是民宿,只要不集中在一栋房子里面,而且面积不是特别大就可以。比如说,有40间客房,但是分散到了很多地方,我们觉得这还是可以被称为民宿。还有一个就是小而美,要有个性化,不是酒店那样千篇一律,还要,就是要有主人文化在。

所以总体来看,我觉得民宿的标准应该包含,一个是个性化,一个主人文化,一个是小而美,是分散式的,有很多的在地性。它不像一些大酒店,到哪里都是一样,只是模式的复制。当然,如果它能够符合国家文旅部那些标准就更好了。

我们现在谈民宿,一般就是把这几个揉在一起,觉得差不多就行了,不一定很严格地去执行。现在很多民宿,像莫干山或其他地方,超过15间,比如16间,要不他有1间不报,作为员工房,这样就可以变成15间,符合标准了。还有一种就是二十几间房的,就分拆成两个,一个是酒店管理公司;一个是个体户,但是个体户委托这家管理公司去管理。地方政府都是支持这种变通的。

山村民宿

李霞:所以,民宿可以定义为是客房数量在一定规模以下的,分散式、小而美、个性化的住宿设施。现实中我们在看待民宿的时候,还可以把民宿的概念进行一点泛化或者模糊化,这样会更好一点。

民宿酒店

长三角 | 珠三角 | 津京冀 | 外国人

二问 | 谁 在 消 费 民 宿?

李霞:民宿的消费群体有明显的特征吗?

夏雨清:还是比较明显的,2017年前后,国家旅游局发布了一个民宿消费人群的占比,上海占了60%多,浙江占了10%左右,江苏占了百分之几,整个长三角占了85%,然后北京市占了3%。上海人为什么占比那么高?民宿可以说整个就是上海带动起来,莫干山最早的客人80%是上海人,20%是老外,后来老外少了,上海人占比也少了,江浙周边的客人多起来了。

李霞:上海人是如何在早期时候形成对民宿的消费热情的呢?

夏雨清:一方面是消费理念到了,我想他们国外去得多,对个性化住宿更认可。另一方面媒体发达,媒体对这种小而美的生活方式的传播是很有效的。在2015年前后,一个微信公众号,如果在报道民宿的文章后面放一个抽奖,说送民宿房券,会有无数人转发。

李霞:同样是高出游率的都市圈,为什么广东人消费民宿的更少呢?

夏雨清:广东我没有深入研究。我跟广东人也做过交流,他们重视吃,你说今天晚上我们吃2000元钱,眼都不眨,但是你要他住2000元一晚的民宿,就不太会住,尤其是在当地更不会。但是你到云南大理、丽江这些民宿去看看,广东人不少。北方人和广东是占大多数的,长三角还没有这两者加起来多。

李霞广东人在异地的民宿消费意愿反而是强烈的。

黄河·宿集

黄河·宿集

夏雨清:对,我们在宁夏中卫的黄河·宿集,今年上半年到暑假的客人比例分析,北京占了15%左右,广东也占了12%,整个长三角占了60%左右,说明长三角比广东跟北京加起来还要多。我们间夜消费均价是2000元。

广东到中卫,挺远,交通也不便,路上来回基本上要两天,北京过去很方便,直飞,大概三个小时就到中卫了。所以说它实际上还是跟产品有关,广东本地缺乏这样的产品。深圳大鹏湾边上有无数别墅改造的民宿,但是我看品质都一般,生意也很好,价格也不便宜。我觉得广东人不是说审美没上去,只是周围的产品没跟上去。

珠三角、京津冀这一块也是很大的消费市场,但这些消费市场没有好的产品可以给客户体验。在国家旅游局的那个民宿消费报告里,北京为什么占比少?因为北京周边同样缺乏好的产品,北京人对民宿没有足够的认知,所以他出去一般也不会选民宿。

莫干山·西坡山乡

莫干山·西坡山乡

李霞:所以,我们的民宿最早出现在浙江,因为上海人民的消费水平先到了?

夏雨清好的经济周期,好的自然环境,好的消费水平,好的产品,好的审美。我觉得这是需要天时地利人和的。

天时就是,大概2006年、2007年消费升级开始起步了,尤其是上海。

地利就是,莫干山离上海近,从晚清民国以来,就是一个度假胜地,就像日本的轻井泽,都是传教士发现的。在1928年之前,莫干山都是外国人管的,他们成立了避暑会,上山避暑的老外最多的一天超过5000个。当时山上有500多栋别墅、十几家旅馆,旅馆都是外国人开的,比杭州更繁华。山上有幼儿园,有教堂,有几十个游泳池、几十个网球场,后来还有个小学,每周还有音乐会,完全是一个外国小镇的模样。从1928年到1937年,莫干山变成了中国最富裕阶层的度假胜地。那会儿山上有五家银行,有三家百货公司,有两个牛肉庄,因为每天都要吃牛排。山上灯火通明,电话局电报局都有。在杭州还是一片黑暗的时候,莫干山已经快和上海滩比肩了。所以说,莫干山有基础,上海人特别喜欢这里。

莫干山民宿

| 1910年,苏格兰传教士医师梅腾庚建造了英式城堡别墅(裸心堡前身)。林子里设有网球场、游泳池和用来散步的长径。|

莫干山民宿

但是,如果只是上海人喜欢,还传播不起来。2006年,英国皇家卫队的一个退役中尉马克·基多,原来在上海一本英文杂志做主编,被合伙人踢出来之后,他就到莫干山开了一家咖啡馆「The Lodge」,和我做了邻居。他把当年在上海做杂志时的资源都导入到莫干山,很多外国人就这样被吸引过来了。其实,莫干山那个时候已经衰落了,过了国庆黄金周,山上所有旅馆就关了。老外来了要过夜。一开始是借宿在我这里的,这也使我的颐园成了莫干山第一家民宿。

莫干山·颐园

莫干山·颐园

后来有老外看到了机会,就自己找房子开民宿。本来他们是想选在山上的。但莫干山不归地方政府管,归省政府直管,外国人不能租房,马克那间咖啡馆也是从别人手里转租的。所以,老外们就去山下选址。当时德清是全国贫困县,地方政府很欢迎外国人过来。

在2007年,南非人高天成花了十几万改一栋房子,大概三四个房间,全包,一天卖1万多元钱,一个月就收回投资了。2009年,他又建了裸心谷,被纽约时报报道了,所有的国内旅行和时尚杂志都跟着去了,莫干山就这样成了纽约时报眼中“全球最值得去的45个地方之一”,中国只有西藏和莫干山入选。

莫干山·裸心谷

莫干山·裸心谷

为了形容莫干山的这种业态,当时还不知道叫什么好,当地政府叫“洋家乐”,但洋家乐不太好传播,而且实际洋人开的也很少。后来,有家媒体就说叫民宿吧,渐渐地大家觉得民宿这个词不错,就用民宿了。在2010年左右,就有了民宿的概念。

李霞:很有趣,所以在中国,民宿最初是一个适应传播需要的媒体概念,然后变成产品概念,再逐渐形成一个行业概念,这样流行了起来。

民宿酒店

瓦 厂 | 法 国 山 居 | 松 赞

三问 | 是精品酒店还是民宿?

李霞:民宿概念没火的时候,山里寒舍其实是定位成精品酒店,或者度假村的。之前瓦厂唐亮老师也不太赞成大家叫瓦厂民宿,她觉得瓦厂是精品酒店。

夏雨清:对,我碰到很多,以前都叫精品酒店,你说他是民宿,他跟你急,觉得掉价。现在叫民宿,他也不会反对了,因为叫精品酒店就没人住。

北京·瓦厂

北京·瓦厂

李霞:瓦厂,您觉得是民宿吗?

夏雨清:肯定不是。

李霞:为什么不是?

夏雨清:瓦厂还是非常酒店化,这不是贬义,说明品质会有保障。从主人文化来看,瓦厂又很民宿,他们夫妻经常在,主人文化很浓。

李霞:从业者对于民宿概念的认知是有个过程的,一开始不认为民宿是多好的产品的时候,对这个概念是排斥的,后来发现民宿其实是一个很好的产品概念,更能够被大众认可,也就接受了。从这个角度而言,好的产品改变了民宿的语义。

夏雨清:这些年的传播领域,大家都在传播民宿的各种美好,给人以民宿就是很美好的、非商业化的印象。而精品酒店,则让人感觉有些太过商业化了,尤其现在高铁站边上的小旅馆也把自己叫精品酒店,就把这个词给用滥了。

莫干山·法国山居

莫干山·法国山居

李霞:法国山居也是酒店吗?

夏雨清:法国山居怎么讲呢,他是一个法式的乡村酒店。在我看来,乡村酒店就是我们理解的民宿。原先法国山居只有二十几间房,很民宿。后来又建了二期,体量看起来会觉得比较大。但裸心谷绝不是民宿,裸心谷有100多间客房,什么配套都有。裸心堡也不是,也是100多间房的度假村。如果这样的奢华度假村都是民宿,那马尔代夫就全是民宿了。

如果往前追溯,裸心谷创始人高天成2007年在莫干山山鸠坞村改造的几栋房子,那是真正的民宿,跟现在我们看到的莫干山西坡的房子是一样的。西坡就是看到它之后,找来了同一个设计师,做了同样的东西。但是那些房子已经被全部拆掉了,成了裸心堡的一部分。

西藏·松赞

西藏·松赞

李霞:您觉得松赞是酒店还是民宿?

夏雨清:松赞有两种,一种叫山居,一种叫林卡。林卡就是精品酒店,是国外意义上的精品酒店,就是在乡村里面古堡酒店这种。另一种叫山居,是民宿,这样他两个客群都在照顾了。它的山居确实是民宿,就一两栋房子,有些都是十间八间,最大的可能还没超过15间。

李霞:但在西藏的拉萨和林芝新开的产品就更像酒店。

夏雨清:对,那个就是精品酒店,在拉萨开了一百间客房。然后在香格里拉他最早起家的地方,刚刚去年改造过的,应该是七八十间,那个叫林卡。前面在自己老宅开的绿谷就叫山居。他两个产品,一个叫松赞山居,一个叫松赞林卡。

松赞山居·绿谷

松赞山居·绿谷

| 编者按:2001年,山居创始人将自家老宅子改建成藏式客栈,这家客栈就坐落在松赞林寺旁边。绿谷是松赞的初始和旗舰,毫不张扬的土木建筑小楼。|

李霞:品牌民宿经过一定量的复制之后,它的民宿属性还强烈吗?比如说主人文化还会在吗?

夏雨清:主人文化会是在的。比如大乐之野的每家店,就是年轻化、时尚青春的设计,小文艺、小清新的风格,然后又比较节约成本,所以就比较适合输出。因为不是每个投资人都愿意花很多钱去投入,不一定收得回来。但是他打造了大乐之野这个符号,其主人文化就是这样的,比较吸引年轻人群。

大乐之野·碧坞

大乐之野·碧坞

但你说要主人化是不可能的,主人不可能在那么多地方出现。像松赞那样的,实际上主人文化是非常鲜明的,现在已经有将近十家店了,但是每家店一进去就知道肯定是松赞,很浓重的白玛多吉的符号。所以我觉得主人的文化是可以传递的,但是主人只有一个。我曾跟白玛多吉一起去了一家松赞山居,里面的员工都是各个少数民族的,他跟员工讲说这里就是你的家,我一年就来一次两次,每次住两三个晚上,而你们天天在这里。那些员工确实就把这里当成自己家。我觉得他的培训或者他理念传递得非常好,有时候他员工说的话,你会觉得怎么跟白玛多吉说的那么像。所以我觉得主人文化在民宿复制过程中它还是可以去传递的,当然也会衰减。

松赞文旅集团创始人 | 白玛多吉

松赞文旅集团创始人 | 白玛多吉

李霞:到一定的规模之后,民宿的品牌复制输出会有一个限度吗?

夏雨清:现在我们还不知道。

李霞:现在最多的是谁?

夏雨清:也不能叫最多,有些客栈改的,连锁都是几十家上百家的,但是客栈完全没有这种所谓的文化,因为它是连锁加盟的,他们之间的合作是非常松散的,尽管挂的是你的名字牌子。

像松赞就全部是自己投的,所有的地是自己买的,房子是自己造的,是不一样的。像大乐之野,就又松散一点,有些是自己投的,有些是品牌与管理输出的。但是都要求必须从建设阶段就介入,在这个过程中,就把他的文化传导了过去。如果从后面才介入的话,那就完全不是了,会更像是一个酒店或者旅馆的经营模式。

松赞山居·绿谷

松赞山居·绿谷

我觉得松赞这种,如果把林卡抛掉,单就山居这部分而言,主人文化还是很好的。我们都很奇怪,他怎么就可以把少数民族的人培养得那么热情。

中国民宿

夏雨清访谈实录

什么是民宿

录音整理

大地风景文旅研究院 薛涛 杨帆

下篇:

  • 国际视野下的“民宿”比较
  • 民宿是否已经形成产业效益
  • 民宿的投资价值是什么
民宿投资价值

中 国 | 日 本 | 欧 洲

四问 | 国际视角下的

“民宿”比较

李霞:曾有学者认为中国大陆的民宿实际上过于奢华了。日本的民宿很质朴,中国台湾的民宿很精致,大陆的民宿很奢华。您怎么认为呢?因为“民宿”本身也是一个外来词,在不同的国家地区,其所指代东西也不太一样,我们应该如何横向地对“民宿”做国际比较呢?

夏雨清:我觉得首先要把这个概念在地化。民宿到每个地方都有变化,中国台湾与日本的民宿也是不一样的。如果把民宿理解为个性化住宿,就可以对标到全球。

特色民宿

譬如日本,这个概念就可以对应到“温泉酒店”,而不是“民泊”。虽然都是在乡村里面的,日本的农村比我们的干净,也有家庭式服务,但很像我们升级版的农家乐。我们的民宿更像日本的温泉旅馆,很多温泉旅馆也只有几个、十几个房间,但很有设计感。

特色民宿

对应到中国台湾,我们的民宿跟它有点像,但区别在于他们是自有住宅,原先很多都是五间房以下的;而我们的民宿会更注重设计,是更精品酒店化的。大陆的民宿追求设计感,跟我们当下的审美有关,我们平时看到太多丑的东西了,就特别需要有符合审美要求的产品出现。但是开得起这种民宿的都不是当地村民,当地村民开的是农家乐,能力、审美以及投资几百万去改造几个房间的财力,这些当地人都很难具备。即便改造好了,他们也没有渠道去卖掉,所以很难实现。

欧洲民宿

我们的民宿对应到欧洲,就可能是葡萄酒庄园里面的,或者古堡改造的乡村精品酒店。有些精品酒店也很小,只有几个、十几个房间,一个家族经营经了很多年。这种酒店是很贵的,实际上比我们的民宿贵多了。欧洲的民宿是他们家住在这里,然后有几个房间用以出租,这个对应的就是我们的农家乐,但是他们的农家乐远比我们的要好。不像我们浙江临安20年前出现的80块钱包吃包住的那种,没有任何设计。我们的乡村是缺少设计的,房子比较丑,房间也很简陋。乡村民宿就是一个个性化的、小而美的东西,是一种完全不一样的产品。

李霞:所以大陆出现的目前这种主流形态的民宿,其实是多个背景造就的,与日本不一样,与中国台湾也不一样。现在我们在市面上看到有一些书本和论文讨论民宿的,其中存在的最大的问题,就是大家对于“民宿”概念的界定不清晰。即使很多行业内的探讨也是这样,他要对标国外做一个产业数据出来,比如欧美的民宿、日本的民宿或中国台湾的民宿,但实际上对标对象没找对。读者在看的时候,就会觉得迷惑。所以我觉得对于这个概念的国际比较,是很有意义的。

- 1 -

城 乡 互 动 | 少 数 派 | 标 准 化

五问 | 如 何 看 待

民宿的产业效益

李霞:您觉得民宿已经形成一个产业了吗?

夏雨清:这个肯定是。

李霞:民宿产业对于上下游的产业能够起到多大的带动作用呢?

夏雨清:我觉得还是很小的。按国家文旅部公布的数据,现在有超过10万家民宿,但这个数据里可能又包含了农家乐,会不太准。而且这个数据还有很大一部分是客栈,虽然有些客栈现在也已经有一些服务了,但是跟民宿,尤其是跟浙江管家式服务的民宿比起来,这些客栈就一个店长,再加一个阿姨打扫,基本上没服务。

民宿产业链

李霞:民宿跟传统酒店业的产业链带动逻辑一样吗?它的上下游会是什么?

夏雨清我觉得民宿最大的作用是对乡村的改变。尤其是一家有入住率的民宿,对乡村改变是很大的。村民拿到的租金很有限,但会带来消费,不仅仅是在民宿里消费,还有客人带走的,这个对乡村带动会比较大。实际上,以前没有旅游的乡村,它与外界是没有任何经济交流的。一家民宿进来,就会带动乡村农产品、土特产等的消费。

民宿集群

像我们在宁夏中卫的民宿集群,我们现在是52间客房,5家民宿。我们是去年过年前七天开业的,春节的时候,客人已经把边上两个村庄的红枣全买光了。因为我们有寻访古村落的线路到那里去,那里都是西夏遗留下来的古村落,比较有特色。往年,这些村民的红枣吃不掉,就都扔掉了,送也没人要。淘宝上卖三元钱一斤,他们现在就卖五元八元的。现在他们都是从周边的村落进货来卖了。

民宿美食

还有一个最典型的例子,黄河宿集前面有一个片百年果树林,几百棵果树,基本上都是枣树、苹果树、梨树,以前每年都是烂在树下。运出去卖的话,可能连路费都挣不回来,所以就没人采摘。现在我们每天都要榨梨汁、榨苹果汁给客人喝,消耗很快。我们有52间客房,8月入住率97%,消耗会比较大,这消耗就会带动当地发展。

浙江松阳老街佰仙面馆

包括当地很多土特产,像浙江松阳老街上有一家佰仙面馆,做当地的水波面,手工做的那种面。我们进去之前,这家百年面馆快要倒了。当时我在《上海壹周》,我们报道了这家面馆,被当地领导知道了,也大力推。外地来了客人,政府都会带去吃。现在你到松阳,一定要排队才能吃得到这个面。

民宿体系

对于乡村,我觉得民宿的作用还是很大的。原先乡村只有出去,往全国各地去打工,现在因为民宿的存在把城里人吸引过来,城乡形成了互动,我觉得这是最重要的。所以说上下游产业链带动了多少,我觉得这个不太重要,关键是对乡村的改变。

——

李霞:您觉得民宿未来在整个住宿体系里面是少数派吗?

夏雨清:一定是少数派。我观察了一下欧美,他们个性化住宿已经存在很多年了,只占了整个住宿业20-30%的比例,但我们现在只有2-3%。还是很少,还有一个空间去发展,但是在这个发展过程中肯定有些会被淘汰的,就跟日本的温泉旅馆一样。

——

李霞:民宿是非标化、个性化的,但是我们一旦谈到民宿的规模,或者是连锁、品牌化的时候,就又会自觉不自觉地标准化,酒店管理的一系列东西就会出现。所以,民宿向酒店的那套体系靠拢是必然的吗?

夏雨清:在一些地方肯定是有界限的。其实我们也一直跟民宿从业者在探讨这个问题。服务行业肯定要有标准,否则客人都不敢住。譬如给客人提供一个基础水平的服务,尤其是卫生之类,这应该是标准化的,但是同时也要呈现出个性化的。我觉得“正规不正式”这个说法和理念很好。

民宿行业

——

李霞:会出现民宿行业的标准吗?

夏雨清:很难。因为一般的行业标准是约定俗成的,像酒店就是标准化的产品。但是要呈现出来个性化,就很难。有些部分,比如说卫生、客人到店之前的服务,是可以标准化。但是当客人来到的时候,就要追求个性化,很难千篇一律。

李霞:文旅部出的民宿行业评价与标准,其实把一部分的硬件和服务也标准化了。

夏雨清:这个我觉得也存在一些问题。比如评价标准里,民宿加分的一个点是要离三甲医院近,越近加分越高,但这得开在市区才行的,开在山里、废弃的农村那么偏僻的地方,哪里有三甲医院,有些甚至连卫生所也不具备。所以,有些评价标准的设立也并非完全合理。

民宿

李霞:这份标准里的很多细则还是参照酒店制定的,譬如24小时热水、四个枕头。

夏雨清:24小时热水还好理解,但4个枕头有些民宿也很难做到。因为枕头太多了,对民宿来说也是个负担。

- 2 -

民宿投资

盈 利 模 式 | 价 值 出 口 | 集 中 度

六问 | 民 宿 还 有

投 资 价 值 吗

李霞:之前有报道说,莫干山的一间客房的平均造价在50-100万元,再包括三年一小修,五年一大修的,那现在就只靠卖床位或者房间来收回成本吗?

夏雨清:对。现在民宿的最大问题,一个就是淡旺季的问题,另外一个就是刚才讲的就是收入单一的问题,只能靠卖房间,这个也没办法。虽然当地有很多土特产,但是有土特产也赚不了钱,因为那是农民的。如果将它重新包装,也只能卖给客人,没有更多的渠道可以去卖。

民宿土特产

李霞:到底能不能成为一个产业,取决于这个产品的持久的生命力。因为我们的乡村土地所有权性质,民宿投资人就是租赁农宅,只有土地和房屋的使用权,不具备资产增值的空间,日常的经营又不足以去回收投资。虽然民宿给乡村带来很多正向效应,农民也得到好处了,拿到租金、房子升值,附近的农民也可以卖东西,但对于投资人而言,头两年大家还可能凭借着热情、精神上的向往去做民宿,但到后面,还会有人不断地入场吗?

夏雨清:这要看情况,有经营的好的人,三五年就能收回投资,后来就没压力了。做生意不可能全部都赚的,一般每个行业也就是百分之二三十是赚钱的,可能有一半不赚也不亏,当然有一部分肯定是亏的,这没办法,生意就是如此。从目前来看这一块还是比较良性的,还是有部分人在赚钱,否则他们也不会第二家第三家去开了。

民宿

李霞:民宿赚钱的前提是什么呢?

夏雨清:一个是产品有特色,选址选得好。就像浙江松阳的过云山居,产品并不特别,但是选址好,有云海,一下子征服了很多人;另一个就是产品做得好,因为民宿的需求总是有的。像莫干山,从2013年的三四十家,到2019年的一千多家,入住率下降得很明显,但是总体的客群在上升,做得好的人还是能赚钱。

李霞:因为民宿有明显的正外部性,我们是不是可以更多地去呼吁政府对这个产业有一些投入?

夏雨清:不用呼吁政府也在投。比如说莫干山,政府就是要把整个它打造成中国民宿的标杆。现在的乡村小道,开车过去路还是窄的,但是两边全是鲜花,每个季节都不一样,就像到了欧美的乡村。民宿给政府带来的税收是可以忽略不计的,但是因为民宿进入,会带动别的产业进入。

——

李霞:民宿的成功其实有很苛刻的条件。市场区位得好,自然环境得好,设计师品位也得好,运营能力和服务能力还得强,然后媒体的营销能力都得好,反正各种都得跟上,然后才有一家成功的民宿。

那这个产业,因为存活条件是很苛刻的,它未来的成长会从长三角发展到全国吗?什么样的地方能成功呢?以后会变得更容易成功吗?还是越来越难呢?

夏雨清:现在全国都有民宿了,但是我觉得成功会变得越来越难。在2013年到2015年,只要开出一家民宿等在那里就会有人上门,有媒体给免费宣传。现在传播的渠道已经是很窄了,还有,就是现在传播不再免费,都要钱。

李霞:现在我们碰到全国各地的政府、业主客户,大家都觉得民宿概念很好,就想做一个民宿。但在选址上远离大城市,比如说本身省会城市就是一个三线城市,村子又离省会城市还有200公里,但是村子可能有一定历史,旁边还有个小景区,然后想发展民宿。在区位上就没有优势,比不了莫干山,周边还没有形成一定的民宿消费习惯,没那么容易能真正成功培育一个民宿出来。那这种情况下是不是就建议别做了?

夏雨清:也不是。也不要把每家民宿都往最高端的方向去做。例如选址的影响,有些地方就做不出来。但是或许能解决当地周边游需求。比如说一年当中总有一些季节是要到这里来的,有淡季、旺季。它解决的就是旺季的需求,这样也是有价值的。可能全年入住率也就30%多,但也会有些盈利,或者是回收的周期比较长一些。

——

李霞:民宿会找到新的价值出口吗?

夏雨清:如果能地产化,我原先租的,现在买下来,那就不开民宿了,只要房子在就够了,按照中国过去的资产升值规律,10年之后上升10倍轻轻松松。民宿只要开着就行了,资产升值就够赚的了。但现在资产升至跟民宿投资者没关系。所以,最后还是变成得靠理想来驱动的行业,而不是纯商业。我理解的民宿是有情怀的慢生意。

你有一家民宿,去银行人家想贷款,人家根本不理你的,因为这是轻资产行业。中国酒店行业的投资回报期都得二三十年,基本得靠地产升值来赚钱,而乡村民宿效率本身就低,又没有其他的价值出口,所以投资回报更低。像日本的酒店投资回报率很低,平均在2%左右。但好在这个钱是没利息的。所以,把产品做好很重要,设计很重要。但是设计这个东西也很危险,现在是网红,很快就会被淘汰,流行这个东西变得很快的。

——

李霞:这个行业未来会有一个集中度吗?比如国外的酒店,百分之八九十属于大的酒店集团。

夏雨清:我看很难,因为民宿的效率太低。如果真的是按国家标准14间,酒店都不知道怎么管。现在酒店行业出来开民宿成功的,还没有。酒店的套路是总经理、总监,然后由总监再去管各种部门。单一个酒店总经理出来,没有兵,就做不了事情。

有些民宿走了很多误区,去找五星级酒店的职业经理人、总监,结果发现水土不服。这些人要带大批的人来才能做这个事情,你说怎么承受呢?民宿基本上一个店长,三两个管家,或者就是稍微大一点的五六个、七八个管家,然后七八个阿姨。有什么事情店长就要自己去干活。

——

李霞:未来民宿会不会地产化?

夏雨清这个跟政策有关。地产化现在做不了,虽然大家都想地产化。

— 完 —

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